國都證券--房地產行業周報:房價指標密切關注,政策后續張弛有度【行業研究】

2019-06-14 19:01 來源:金融界

【研究報告內容摘要】

行業一周表現與估值

本周房地產板塊上漲 0.76%,滬深 300上漲 1%,上綜上漲 1.6%。19年動態市盈率 8.12倍,20年動態市盈率 6.82倍。

行業判斷

本周板塊跑輸指數,近期銷售保持穩健增長,一二線城市景氣度上行帶動整體銷售維持增長態勢,三四線城市銷售下跌趨勢不變,但好于預期。預計后續一二線與三四線城市分化加劇,在“因城施策”的背景下一二線城市政策邊際寬松,疊加房貸利率下調,短期一二線市場回暖趨勢延續,中期或將回歸平穩;三四線城市受前期需求透支影響,中期下行壓力仍在。面對房價上揚,短期內政策放松可能性不大,“房住不炒”基調下樓市仍以調控為主,開發投資上升空間有限,我們預計未來倘若各省房價仍然維持小幅上漲的情況,高強度的調控政策有可能持續發布,預計后續房地產開發投資增速未來將緩步下行。一季度房地產板塊營業收入為 3,734.92億元同比增速達 22.54%。營收持續增長主要受益于樓市小陽春,部分城市人才政策、公積金及房貸利率放松,帶動商品房銷售增速回升。地產板塊資產負債率達 79.82%,相比于 2018年僅上升 0.01個百分點,行業杠桿率維持穩定水平。隨著一季度融資環境放松,房企面臨還債高峰的壓力減小,多家公司選擇以較低利率發債融資,以借新還舊。此外受銷售回暖影響,定金及預收款、按揭貸款同比增速上行,房企資金面持續改善。從板塊來看,企業披露完 2018年年報和 2019年一季報,從業績來看,仍然保持穩健增長,龍頭公司保持平均 20%增速的業績穩健增長。而估值方面,近期的行業帶來地產板塊估值的修復米目前平均在 8X 左右,但距離估值中樞仍有距離,我們判斷宏觀貨幣政策和財政政策的積極調整仍將持續提振板塊情緒,進而帶動估值繼續上修。但在估值提振后盈利端能否支撐,則取決于政策端的變化及其對基本面的影響。我們繼續看好龍頭集中度的邏輯,當前不但有龍頭銷售的集中度的提升,更有拿地,融資等各個方面龍頭房企的集中度提升的趨勢,在這些龍頭公司優秀的能力面前直接推動龍頭的規模以及市占率的提升,我們繼續看好地產龍頭公司在 2019年的估值修復行情,建議積極關注招商蛇口,萬科 A,華夏幸福,榮盛發展。

本周(2018.5.25—2019.5.31)成交45個城市本周成交 418.9萬平方米,環比上升 3.6%,同比下降 6.3%累計成交方面,一線累計完成去年的 42.3%,二線完成去年的 40.9%,三線完成去年的 42.9%。

公司和行業要聞

1、 樓市調控政策超 200次 房地產投資“穩字當先”

2、 5月單月百強房企銷售額增速較 4月略有回落風險提示:嚴厲的調控措施和房產稅推出力度和廣度超出預期。

江苏7位数开奖结果查